詳解細(xì)分物業(yè)管理公司的四種物業(yè)清潔管理模式

一、自行管理模式

所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的清潔隊(duì)伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設(shè)備，自主完成公司管轄范圍內(nèi)所有的清潔日常管理。在自行管理的模式下，物業(yè)公司擁有較完整的清潔專業(yè)隊(duì)伍，較齊全的清潔設(shè)備及操作工具，能夠獨(dú)立完成對(duì)大廈（小區(qū)）各公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理。自行管理模式下，物業(yè)清潔管理從屬于環(huán)境服務(wù)部或單獨(dú)成立一個(gè)清潔部。

自行管理模式具有以下特點(diǎn)：

1、物業(yè)管理公司具有較完善的環(huán)境清潔隊(duì)伍，環(huán)境清潔技術(shù)力量較為雄厚，清潔設(shè)備較為齊全，因此物業(yè)清潔管理公司除了可以保證自己所管轄范圍內(nèi)環(huán)境清潔管理的水平外，還可以充分利用已有的人力資源開(kāi)展對(duì)住戶（業(yè)主）及對(duì)外的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，為公司創(chuàng)收。

2、物業(yè)清潔管理公司具有較完善的工具及機(jī)器設(shè)備。在自行管理模式下，由于清潔工種相對(duì)較齊全，環(huán)境清潔管理用具及機(jī)器也較完善，這樣更方便清潔管理。

3、清潔人員及物質(zhì)的調(diào)配具有較大的靈活性，方便管理，并能減少浪費(fèi)。

4、由于人員較多，會(huì)造成公司人員機(jī)構(gòu)臃腫，公司負(fù)擔(dān)也較重。但是如果能夠充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，也可以為公司帶來(lái)可觀的收入，將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)力。

二、合作管理模式

所謂合作管理模式，是指在物業(yè)清潔管理中有一部分工作由物業(yè)清潔管理公司的清潔管理人員自行完成，而另一部分工作則由物業(yè)清潔管理公司出資由社會(huì)其他專業(yè)公司或?qū)I(yè)清潔公司來(lái)完成。它是物業(yè)清潔管理與專業(yè)公司合作組成管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)清潔管理的運(yùn)作。比較典型的例子是物業(yè)需對(duì)外墻進(jìn)行清洗，而自己又沒(méi)有專業(yè)的清潔技術(shù)人員及高空作業(yè)機(jī)械，這樣就由社會(huì)上的專業(yè)公司承包完成。

合作管理模式具有以下特點(diǎn)：

1、可以充分利用社會(huì)資源，減輕物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)，在合作管理的模式下，物業(yè)管理公司不必花大量的資金去購(gòu)買一些不太常用的專業(yè)機(jī)器、工具，而是根據(jù)目前社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)的特點(diǎn)，充分利用社會(huì)上的專業(yè)資源，把一些不太常做的、專業(yè)化極強(qiáng)的工作交由社會(huì)上相應(yīng)的專業(yè)公司來(lái)完成，以減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)。

2、人員少，管理容易。在合作管理的模式下，清潔工作人員相對(duì)較少，機(jī)構(gòu)設(shè)置簡(jiǎn)單，但操作層的員工還由物業(yè)公司控制，因此管理起來(lái)相對(duì)容易。

3、清潔管理具有消費(fèi)性。由于清潔工作人員相對(duì)較少，不可能開(kāi)展大規(guī)模的多種經(jīng)營(yíng)和對(duì)外創(chuàng)收活動(dòng)。清潔管理費(fèi)用的支出遠(yuǎn)大于清潔創(chuàng)收，使清潔部門成為一個(gè)消費(fèi)部門。合作模式下清潔部門在做好工作的前提下應(yīng)盡量控制費(fèi)用支出，減少物業(yè)管理的負(fù)擔(dān)。

4、物業(yè)清潔管理費(fèi)用受市場(chǎng)影響較大。一些專業(yè)性較強(qiáng)的工作由社會(huì)上的專業(yè)公司來(lái)完成，因此當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格變化時(shí)，物業(yè)清潔管理費(fèi)用也難免會(huì)隨之波動(dòng)。

三、子公司管理模式

子公司管理模式，是指物業(yè)管理公司出資注冊(cè)成立清潔子公司，并將本物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的清潔管理養(yǎng)護(hù)、保潔及有償服務(wù)等工作給清潔子公司統(tǒng)一管理。在子公司的模式下，清潔子公司作為獨(dú)立法人有自己的章程、人事及財(cái)務(wù)制度，對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部以相對(duì)獨(dú)立的體系運(yùn)作，對(duì)外及業(yè)主（住戶）則以物業(yè)管理公司的名義聯(lián)系業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司將各管理處的清潔員劃給自己的清潔公司管理，并由各管理處進(jìn)行工作質(zhì)量監(jiān)督。

子公司式管理模式有以下特點(diǎn)：

1、物業(yè)清潔管理更加專業(yè)化、服務(wù)一體化，服務(wù)質(zhì)量更有保證。子公司模式下，由于子公司是按照專業(yè)公司的條件要求注冊(cè)成立的，子公司具有環(huán)境清潔各方面的人才，使得清潔管理服務(wù)更加專業(yè)化。子公司不但在物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行清潔管理工作，而且還在外面承接清潔工程及清潔管理工作，管理人員的信息更靈通，經(jīng)營(yíng)更豐富，有助于提高清潔管理服務(wù)水平。

2、子公司管理模式能有效控制清潔管理費(fèi)用。由于各管理處清潔管理費(fèi)用均是經(jīng)過(guò)測(cè)算后以合理的價(jià)格撥給子公司，各管理處每年的清潔管理費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，清潔維護(hù)所引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用相對(duì)減少，而且由于子公司還對(duì)外經(jīng)營(yíng)，清潔管理費(fèi)用無(wú)需完全儂賴公司投人的清潔費(fèi)用，對(duì)物業(yè)管理公司總部來(lái)說(shuō)，清潔子公司的經(jīng)營(yíng)收入還可以填補(bǔ)清潔管理費(fèi)用的支出，可以有效地控制清潔管理費(fèi)用。

3、子公司管理模式，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。子公司作為一個(gè)對(duì)外經(jīng)營(yíng)的專業(yè)公司，本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司作為母公司，具有連帶責(zé)任。如果清潔公司經(jīng)營(yíng)得好，收益不錯(cuò)，物業(yè)管理公司也會(huì)獲利。如果清潔公司經(jīng)營(yíng)得不好，物業(yè)管理公司將會(huì)因連帶責(zé)任而背上包袱。

四、外包式管理模式

外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的清潔管理隊(duì)伍，只設(shè)1一2名專職或兼職（視清潔面積大小而定）的清潔質(zhì)量管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內(nèi)的所有環(huán)境清潔項(xiàng)目，發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清潔公司進(jìn)行管理。外包式清潔管理對(duì)于一些清潔范圍不是很大的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)精簡(jiǎn)公司機(jī)構(gòu)、減輕公司負(fù)擔(dān)的好方法。

外包式管理模式具有以下特點(diǎn)：

1、物業(yè)公司機(jī)構(gòu)精煉。對(duì)管轄清潔面積不大的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，要管理得好，就必須有較完善的設(shè)備及技術(shù)較好的專業(yè)人員，這就勢(shì)必會(huì)加重物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，也浪費(fèi)資源。而外包給專業(yè)公司，既可精簡(jiǎn)物業(yè)管理公司的人員機(jī)構(gòu)，又可利用專業(yè)公司的設(shè)備及技術(shù)力量進(jìn)行管理，管理質(zhì)量上有保證，可謂一舉多得。

2、易于控制成本。物業(yè)清潔管理費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，易于控制成本，外包給專業(yè)清潔公司的管理費(fèi)用由雙方商定，在某段時(shí)間內(nèi)會(huì)穩(wěn)定不變的。

3、管理難度相對(duì)比較大。由于我國(guó)目前專業(yè)清潔公司的清潔人員綜合素質(zhì)參差不齊，管理難度較大，不同的公司對(duì)員工的要求不同，尤其從事非服務(wù)業(yè)的專業(yè)公司往往不太注重儀容儀表及禮貌禮節(jié)，往往會(huì)給業(yè)主（住戶）帶來(lái)一些不便，而外來(lái)人員的增加，也使小區(qū)管理的治安難度加大。

4、清潔管理的靈活性較差。清潔管理外包后，由于物業(yè)管理公司已不再有專業(yè)清潔隊(duì)伍，從事日常一些零星的會(huì)議或迎檢活動(dòng)、業(yè)主有償服務(wù)及防洪防風(fēng)等應(yīng)急行動(dòng)等，靈活性較差。

選擇外包專業(yè)清潔公司時(shí)，必須考察其是否具備以下條件：

1、具有承擔(dān)清潔、垃圾清運(yùn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)；

2、有能力履行承包合同的義務(wù)與責(zé)任；

3、有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會(huì)信譽(yù)好；

4、合理的服務(wù)價(jià)格。

在外包式管理模式下，物業(yè)管理公司一般不再設(shè)清潔操作員工，只在工程環(huán)境部下設(shè)一名專職清潔工作質(zhì)量管理員（一般要求其有較豐富的經(jīng)驗(yàn)及較全面的技術(shù)），全面負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)清潔面積及管理費(fèi)用測(cè)算，分包商資格評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)制定及評(píng)審，分包商工作質(zhì)量評(píng)審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管理，清潔管理標(biāo)淮制定，對(duì)各管理處清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查、給予技術(shù)支持等工作。而各管理處設(shè)一名環(huán)境管理員（可兼職），負(fù)責(zé)對(duì)分包商的日常清潔管理工作質(zhì)量進(jìn)行檢查及原始工作資料的收集與存檔，負(fù)責(zé)每日實(shí)付款項(xiàng)及不合格項(xiàng)目扣款項(xiàng)目的核算。

在日常工作中，物業(yè)部除制定上述規(guī)定和管理辦法外，還要規(guī)定清潔工人的工作標(biāo)準(zhǔn)操行等。應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。