物業(yè)管理服務人員應該如何正確處理業(yè)主的投訴和處理業(yè)主投訴的流程步驟

一、投訴的內容和方式

投訴的途徑一般包括：電話、個人親臨、委托他人、信函郵寄、投送意見信箱以及其他方式，如通過保安、清潔等物業(yè)操作人傳言投訴、傳真投訴和網上投訴等。

二、正確理解投訴的意義

1、物業(yè)投訴的接待與處理是物業(yè)服務中重要的組成部分，也是提高物業(yè)服務水準的重要途徑。通過物業(yè)投訴不僅可以糾正在物業(yè)管理與服務運行中所出現(xiàn)的失誤與不足，而且能夠維護和提高物業(yè)服務企業(yè)的信譽和形象。

2、要正確看待物業(yè)投訴，并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇。

3、一般情況下，業(yè)主的投訴可反映出在物業(yè)管理與服務中存在的缺陷(不合理投訴或無效投訴除外)，也可以折射出業(yè)主對物業(yè)管理與服務的需求和期望；將各類投訴項目歸類存檔，同時運用科學的數量統(tǒng)計方法進行顧客滿意度的測評，可使管理與服務更上一層樓。

4、如果對待業(yè)主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問題，還有可能將問題擴大化。如業(yè)主反復地電話投訴、書信投訴、拒交物業(yè)服務費等，將影響物業(yè)服務企業(yè)的正常工作，甚至會影響企業(yè)的品牌聲譽。

三、投訴的分類

1、按投訴的性質分:有效投訴與溝通性投訴

（1）有效投訴

有效投訴有兩種情況：

用戶對物業(yè)管理單位在管理服務、收費、經費管理、維修養(yǎng)護等方面失職、違法、違紀等行為的投訴，并經過有關行業(yè)主管部門查實登記的。

用戶向物業(yè)管提出的管理單位或管理人員故意、非故意，或失誤造成用戶或公眾利益受到損害的投訴。

（2）溝通性投訴

求助型：投訴者有困難或問題需給予幫助解決的。

咨詢型：投訴者有問題或建議向管理部門聯(lián)絡了的。

發(fā)泄型：投訴者帶有某種不滿，受委屈或誤會等造成的內心不滿，要求把問題得到解決的。溝通性的投訴若處理不當，會變成有效投訴，所以必須認真處理溝通性投訴。

2、按投訴的內容分為

（1）對設備的投訴

用戶對設備的投訴主要包括：空調、照明、供水供電、電梯等等，即使我們建立了一個對各種設備的檢查、維修、保養(yǎng)制度，也只能養(yǎng)活此類問題的發(fā)生，而不能保證消除所有設備潛在的問題。

（2）對服務態(tài)度的投訴

用戶對服務態(tài)度的投訴主要包括：不負責任的答復行為，冷冰冰的態(tài)度，愛理不理的接待方式等。由地管理人員與用戶都由不同個性的人組成，所以任何時間，此類投訴都容易發(fā)生。

（3）對服務質量的投訴

用戶對維修的質量、郵件未能及時送到用戶手中，都屬于對服務質量的投訴。減少用戶對服務態(tài)度與服務質量的投訴的最好方法是加強對服務人員的培訓。

（4）突發(fā)性事件的投訴

四、物業(yè)投訴處理的要求

物業(yè)管理人在受理業(yè)主投訴時，除了要嚴格遵守服務規(guī)范外，還有以下要求：

1、對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”；

2、盡快處理，暫時無法解決的，除必須向業(yè)主說明外，要約時間處理，時時跟進；

3、接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗；

4、接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求。

五、物業(yè)投訴處理的程序

1、記錄投訴內容

在接受投訴時，應將投訴的內容詳細記錄，其中包括時間、地點、投訴人姓名、聯(lián)系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內容、業(yè)主的要求和接待人或處理人等。

2、判定投訴性質

首先應確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應該迅速答復業(yè)主，婉轉說明理由或情況，真誠求得業(yè)主諒解。

3、調查分析投訴原因

通過各種渠道與方法調查該項投訴的具體原因，并及時進行現(xiàn)場分析，弄清投訴問題的癥結所在。

4、確定處理責任人

依據調查與分析后所獲得的信息，確定該項投訴由誰(責任人或責任單位/部門)負責專項落實與處理。

5、提出解決投訴的方案

由處理投訴事件的專項負責人或部門/單位根據業(yè)主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。

6、答復業(yè)主

運用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時和業(yè)主取得聯(lián)系，將投訴處理情況告知業(yè)主(或物業(yè)使用人)，經業(yè)主認可后立即按照方案付諸實施。

7、回訪

在投訴事件全部處理完畢后，一般要進行回訪，向業(yè)主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對投訴處理的滿意程度等等。

8、總結評價

物業(yè)管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給與歸類存檔，同時進行總結、檢討和評價。

六、物業(yè)投訴處理的方法

1、耐心傾聽，不與爭辯

要以真誠的態(tài)度、平和的心態(tài)認真耐心地聽取業(yè)主的投訴，不要輕易打斷。同時，可以通過委婉的方式進行提問，及時弄清投訴的原因和要求。對那些失實、偏激或誤解的投訴，適度表示理解，不做任何敵對性、辯解性的反駁，以免發(fā)生沖突。

2、詳細記錄，確認投訴

在傾聽業(yè)主投訴的同時，應當面認真做好盡可能詳細具體的投訴記錄，并對業(yè)主所投訴的內容以及所要求解決的項目進行復述，確認業(yè)主投訴事項。如“××先生、小姐/女士，您是說……，是嗎？”，“××先生、小姐/女士，您認為……，對嗎？”等。

3、真誠對待，冷靜處理

對各種投訴、遭遇或不幸的傾訴，首先要設身處地從業(yè)主的角度考慮，適當表示理解或同情。如業(yè)主投訴時情緒激動、態(tài)度粗暴，物業(yè)管理人員應冷靜處理，必要時暫時離開，避免沖突。

4、及時處理，注重質量

對投訴要求要盡快提出處理意見和解決問題方案，立即行動，采取措施處理。拖延處理也是導致業(yè)主產生新的投訴一個重要原因，同時還要特別注重投訴處理的質量。

5、總結經驗，改善服務

在投訴處理的回訪中，對業(yè)主提出的意見和建議要表示感謝。同時，將業(yè)主的投訴加以整理與分類，進行分析，總結教訓與經驗，完善和改進管理及服務工作。